1. Concepto y naturaleza jurídica del contrato de compraventa

El contrato de compraventa es el paradigma de los contratos traslativos de dominio en nuestro ordenamiento jurídico. Regulado en los arts. 1445 a 1537 del Código Civil, se define como aquel contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 CC).

Se trata de un contrato consensual (se perfecciona por el mero consentimiento, art. 1450 CC), bilateral (genera obligaciones para ambas partes), oneroso (cada parte obtiene un beneficio) y conmutativo (las prestaciones se consideran equivalentes).

2. Elementos esenciales

2.1. Consentimiento

La compraventa se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC). La venta se perfecciona por el consentimiento sobre cosa y precio.

2.2. Objeto: la cosa

Pueden ser objeto del contrato todas las cosas que no estén fuera del comercio de los hombres (art. 1271 CC). El art. 1445 CC exige que sea una cosa determinada. Si la cosa fuere indeterminada y fungible, será necesario que se determine al menos la especie y cantidad (art. 1273 CC).

La venta de cosa ajena es válida como contrato obligacional, aunque no transmite la propiedad hasta que el vendedor la adquiera. Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo reiteradamente.

2.3. El precio

Debe ser cierto (art. 1445 CC) y consistir en dinero o signo que lo represente. No es necesario que esté determinado en el momento del contrato si se fijan criterios para su determinación (art. 1447 CC). Se permite que el precio se deje al arbitrio de persona determinada (art. 1447 CC), pero nunca al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449 CC).

3. Obligaciones del vendedor

3.1. Entrega de la cosa vendida

El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta (art. 1461 CC). La entrega puede realizarse de distintas formas según los arts. 1462-1464 CC: entrega material, puesta a disposición, otorgamiento de escritura pública (que equivale a la entrega, art. 1462.2 CC), o entrega simbólica (traditio ficta).

3.2. Saneamiento por evicción (arts. 1474-1482 CC)

La evicción se produce cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra (art. 1475 CC). El vendedor debe restituir el precio, los frutos, las costas del pleito y los gastos del contrato (art. 1478 CC).

3.3. Saneamiento por vicios ocultos (arts. 1484-1499 CC)

El vendedor responde de los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida si la hacen impropia para su uso o disminuyen de tal modo su utilidad que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menor precio (art. 1484 CC).

El comprador puede optar entre:

• Acción redhibitoria (art. 1486 CC): desistir del contrato con restitución de gastos.
• Acción estimatoria (quanti minoris): rebajar proporcionalmente el precio.

El plazo para ejercitar estas acciones es de 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC).

4. Obligaciones del comprador

La obligación principal del comprador es pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados (art. 1500 CC). Si no se fija lugar, en el de la entrega de la cosa. El art. 1501 CC reconoce al comprador el derecho a suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa.

5. Riesgos en la compraventa

Desde la perfección del contrato, el riesgo de pérdida se rige por la regla periculum est emptoris: la pérdida fortuita de la cosa la soporta el comprador (aplicación del art. 1452 CC), salvo que sea una venta de cosa genérica o bajo condición suspensiva.

6. Modalidades especiales

El Código Civil regula varias modalidades de compraventa con particularidades propias: la venta a prueba o ensayo (art. 1453 CC), la venta sobre muestras (art. 1453.2 CC), la venta con pacto de retro (arts. 1507-1520 CC) y la compraventa con precio aplazado, frecuente en la práctica inmobiliaria.

7. Legislación aplicable

El contrato de compraventa se regula principalmente en los arts. 1445 a 1537 del Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889). Para compraventas de consumo, rige además el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), especialmente sus arts. 114-126 sobre garantías en la venta de bienes de consumo.

Para la compraventa mercantil, se aplican los arts. 325 y siguientes del Código de Comercio.

Daniel Cantin Ortiz
Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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