1. Marco normativo del arrendamiento urbano
El arrendamiento de vivienda en España se regula principalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), profundamente modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
La LAU distingue entre arrendamiento de vivienda (arts. 6-28 LAU) y arrendamiento para uso distinto (arts. 29-35 LAU). Los primeros gozan de una protección reforzada al inquilino por tratarse de vivienda habitual.
2. Duración del contrato
Tras la reforma de 2019, la duración se estructura así:
- Duración pactada: la que libremente acuerden las partes (art. 9.1 LAU).
- Prórroga obligatoria: si la duración pactada es inferior a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta alcanzar ese mínimo (art. 9.1 LAU).
- Prórroga tácita: llegado el plazo de 5/7 años, si ninguna de las partes notifica con al menos 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta 3 años más (art. 10 LAU).
El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos 6 meses, con preaviso de 30 días (art. 11 LAU). Si se pactó, podrá exigírsele indemnización de un mes por cada año que reste.
3. La renta y su actualización
La renta será la que libremente pacten las partes (art. 17.1 LAU), salvo en zonas de mercado residencial tensionado donde la Ley 12/2023 establece limitaciones. Durante los primeros 5/7 años, la actualización anual se rige por el art. 18 LAU. Desde 2022, se ha limitado la actualización al 2% (2022-2023) y al 3% (2024), con previsión de un índice de referencia específico.
4. Fianza y garantías adicionales
El art. 36 LAU exige una fianza obligatoria de:
- 1 mensualidad de renta para arrendamiento de vivienda.
- 2 mensualidades para uso distinto de vivienda.
Adicionalmente, el arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito, etc.) hasta un máximo de 2 mensualidades de renta (art. 36.5 LAU). La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
5. Derechos y obligaciones del arrendatario
El inquilino tiene derecho a la adquisición preferente (tanteo y retracto, art. 25 LAU) si el arrendador vende la vivienda. Puede realizar obras de accesibilidad sin consentimiento del arrendador (art. 24 LAU). Tiene derecho a permanecer en la vivienda durante el plazo legal mínimo incluso si el inmueble cambia de propietario (emptio non tollit locatum, art. 14 LAU).
El arrendatario no puede subarrendar ni ceder total o parcialmente sin consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU). El subarriendo parcial solo se permite con consentimiento y la renta del subarriendo no puede exceder la del arrendamiento (art. 8.2 LAU).
6. Causas de extinción y desahucio
El arrendador puede resolver el contrato por las causas del art. 27.2 LAU: falta de pago de la renta, subarriendo no consentido, daños dolosos, obras no autorizadas, actividades molestas o destino distinto al pactado. El procedimiento de desahucio por falta de pago se tramita por juicio verbal (art. 250.1.1º LEC), con la posibilidad de enervación pagando todo lo adeudado antes del juicio (art. 22.4 LEC), salvo que ya se hubiera enervado anteriormente.
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Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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