La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reformada por el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, regula los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda habitual o a uso distinto del de vivienda.

Arrendamiento de vivienda habitual

Duración del contrato (art. 9 LAU)

La duración será la libremente pactada por las partes, pero si es inferior a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación.

Prórroga tácita (art. 10 LAU)

Llegada la fecha de vencimiento (o de las prórrogas), si ninguna de las partes notifica con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (arrendatario) su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por plazos anuales sucesivos hasta un máximo de 3 años más.

Renta y actualización (arts. 17-20 LAU)

La renta es la libremente pactada. La actualización anual se rige por lo pactado; a falta de pacto, se aplica la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un tope máximo que no puede exceder el IPC. La Ley 12/2023 introdujo limitaciones de renta en zonas de mercado residencial tensionado.

Fianza (art. 36 LAU)

Es obligatoria una fianza equivalente a 1 mensualidad de renta para vivienda y 2 mensualidades para uso distinto. Las partes pueden pactar garantías adicionales (depósito, aval bancario), con el límite de 2 mensualidades de renta en contratos de hasta 5 o 7 años de duración.

Obras del arrendatario (art. 23 LAU)

El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Las obras de conservación corresponden al arrendador (art. 21 LAU). El arrendatario debe soportar las obras de mejora, pudiendo desistir del contrato si afectan a una parte sustancial.

Derechos del arrendatario

Adquisición preferente (art. 25 LAU): derecho de tanteo (30 días desde la notificación) y retracto (30 días desde la inscripción registral) en caso de venta de la vivienda, salvo renuncia expresa del arrendatario.

Subrogación por fallecimiento (art. 16 LAU): el contrato puede subrogarse a favor del cónyuge, pareja de hecho, descendientes menores o personas con discapacidad, ascendientes que convivieran con el arrendatario durante los 2 años anteriores.

Inscripción registral: el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad es oponible a terceros adquirentes.

Recuperación de la vivienda por el arrendador (art. 9.3 LAU)

El arrendador persona física puede recuperar la vivienda para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o su cónyuge tras la separación, comunicándolo con 2 meses de antelación, siempre que haya transcurrido al menos 1 año desde la celebración del contrato.

Desahucio por impago

El arrendador puede resolver el contrato y solicitar el desahucio por falta de pago de la renta u otras cantidades. El proceso se tramita por juicio verbal (arts. 440 y 250.1.1.º LEC). El arrendatario puede enervar la acción (pagar y evitar el desahucio) una sola vez, salvo que el arrendador le hubiera requerido previamente el pago con al menos 30 días de antelación.

Para más contexto civil, consulta nuestras guías sobre obligaciones y contratos y propiedad horizontal.

Daniel Cantin Ortiz
Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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