El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución jurídica destinada a la publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 1 de la Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946 — LH). Su función es dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, garantizando la protección de quienes adquieren confiando en lo que el Registro publica.

El sistema registral español es de inscripción declarativa como regla general: la inscripción no es constitutiva de la adquisición (que se produce por título y modo), pero sí es necesaria para oponer el derecho frente a terceros. Excepciones donde la inscripción es constitutiva: la hipoteca (art. 1875 CC y art. 145 LH) y el derecho de superficie.

Los principios hipotecarios

1. Principio de rogación (art. 6 LH): el Registro no actúa de oficio. La inscripción debe ser solicitada por quien tenga interés legítimo.

2. Principio de legalidad (art. 18 LH): el Registrador califica los títulos presentados, verificando su legalidad, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos. La calificación negativa es recurrible ante la DGRN (hoy DGSJFP) y ante los tribunales.

3. Principio de inscripción (art. 32 LH): los títulos no inscritos no perjudican a terceros. Es decir, para que un derecho real sea oponible a terceros que no sean parte en el negocio, debe estar inscrito.

4. Principio de legitimación registral (art. 38 LH): se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Esta presunción es iuris tantum (admite prueba en contrario).

5. Principio de fe pública registral (art. 34 LH): el tercero hipotecario que adquiere de buena fe un derecho de quien aparece como titular registral, a título oneroso, e inscribe su adquisición, queda protegido incluso si el derecho del transmitente es anulado posteriormente. Es la protección máxima del sistema.

Requisitos del tercero del art. 34 LH: buena fe, adquisición a título oneroso, adquisición del titular registral, e inscripción de su propio derecho.

6. Principio de prioridad (art. 17 LH): «inscrito o anotado preventivamente un título, no podrá inscribirse otro de igual o anterior fecha que se le oponga». El primero en inscribir tiene preferencia (prior tempore, potior iure).

7. Principio de tracto sucesivo (art. 20 LH): para inscribir un acto de transmisión, debe constar previamente inscrito el derecho del transmitente. Cada inscripción debe derivar de la anterior, formando una cadena ininterrumpida.

8. Principio de especialidad (art. 9 LH): cada finca tiene un folio registral propio donde se inscriben todos los actos relativos a ella (sistema de folio real). Los derechos inscritos deben estar perfectamente determinados.

El tercero hipotecario (art. 34 LH)

El tercero hipotecario es la figura central del sistema registral. Goza de la protección de la fe pública registral: aunque el derecho del transmitente sea declarado nulo o inexistente, el tercero de buena fe que cumple los cuatro requisitos del art. 34 LH mantiene su adquisición. Es una excepción al principio nemo dat quod non habet.

Truco de examen: memoriza los 4 requisitos del art. 34 LH con la regla «BOTI»: Buena fe, Oneroso, Titular registral (adquiere de quien está inscrito), Inscribe su derecho. Si falta cualquiera, no hay protección de fe pública registral.

Tipos de asientos registrales

El Registro practica los siguientes tipos de asientos: inscripciones (definitivas, son el asiento principal), anotaciones preventivas (provisionales, como la anotación de embargo o de demanda — art. 42 LH), notas marginales (advertencias complementarias), asientos de presentación (se practican al presentar el título, con vigencia de 60 días hábiles — art. 17 LH), y cancelaciones (extinguen otros asientos).

Daniel Cantin Ortiz
Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
Ver perfil del autor