La hipoteca como derecho real de garantía

La hipoteca es un derecho real de garantía que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de una obligación (art. 1876 CC). Se regula en los artículos 1874 a 1880 del Código Civil y, de forma más detallada, en la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946). La reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) reforzó la protección del deudor hipotecario, especialmente en préstamos sobre vivienda habitual.

Constitución de la hipoteca: requisitos

La hipoteca se constituye mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 1875 CC). La inscripción es constitutiva: sin ella, la hipoteca no nace como derecho real. Los elementos esenciales son: identificación de la finca, importe del principal garantizado, intereses, costas y gastos, y plazo de duración. Solo pueden hipotecarse los bienes inmuebles susceptibles de inscripción registral, conectando con los principios de derechos reales.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario

La LCCI introdujo importantes protecciones para el prestatario persona física:

Transparencia precontractual (arts. 14-15 LCCI): el prestamista debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el acta notarial de transparencia con al menos 10 días de antelación a la firma. El Notario verifica que el prestatario ha comprendido las condiciones.

Gastos de constitución (art. 14.1.e LCCI): el prestamista asume los gastos de gestoría, Registro, Notaría (excepto la copia del prestatario) y el Impuesto de AJD. El prestatario solo paga la tasación.

Vencimiento anticipado (art. 24 LCCI): el prestamista solo puede declarar el vencimiento anticipado si el impago alcanza el 3% del capital concedido o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo, o el 7% o 15 cuotas en la segunda mitad.

Interés de demora (art. 25 LCCI): no puede superar el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales.

Ejecución hipotecaria: procedimiento

La ejecución hipotecaria se tramita por el procedimiento especial de los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El acreedor presenta demanda ejecutiva con el título (escritura de préstamo hipotecario inscrita). El deudor puede oponerse por causas tasadas: extinción de la garantía, error en la cantidad exigible y carácter abusivo de una cláusula contractual (art. 695 LEC, reformado tras la jurisprudencia del TJUE).

Si no hay postor en la subasta, el acreedor puede adjudicarse la vivienda habitual por el 70% del valor de tasación (art. 671 LEC). La ejecución forzosa ordinaria es la alternativa cuando no se cumplen los requisitos del procedimiento especial.

Cláusulas abusivas en hipotecas

La jurisprudencia del TJUE (sentencias Aziz, Gutiérrez Naranjo) y del TS ha declarado abusivas diversas cláusulas hipotecarias: cláusulas suelo (STS 9 de mayo de 2013), gastos hipotecarios (STS 23 de enero de 2019), intereses de demora desproporcionados y cláusulas de vencimiento anticipado. La declaración de abusividad implica nulidad de pleno derecho, con efectos restitutorios completos conforme al TJUE. Esta protección complementa la regulación de consumidores y usuarios.

Dación en pago y alternativas

La dación en pago (entrega de la vivienda a cambio de cancelar la deuda) no es un derecho del deudor en España, sino que requiere acuerdo con el acreedor. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, establece un Código de Buenas Prácticas para entidades adheridas, que incluye la dación en pago como última medida para deudores en el umbral de exclusión, tras la reestructuración y la quita parcial de la deuda.

Daniel Cantin Ortiz
Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
Ver perfil del autor