¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es la forma especial de propiedad que se da en edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, con elementos comunes compartidos. Se regula en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) y supletoriamente en el Código Civil (art. 396 CC).
Título constitutivo y estatutos (arts. 5-6 LPH)
El título constitutivo (escritura de división horizontal) describe el edificio, enumera los elementos privativos (pisos, locales) y comunes (portal, escaleras, cubierta), y fija la cuota de participación de cada propietario (art. 5 LPH). Los estatutos contienen reglas de uso de elementos comunes y privativos, y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad para vincular a terceros adquirentes.
Derechos y obligaciones del propietario
Derechos: uso exclusivo de su elemento privativo, uso de los elementos comunes conforme a su destino, participación en la junta y voto.
Obligaciones (art. 9 LPH): respetar las instalaciones generales, mantener en buen estado su piso o local, contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación, y contribuir al fondo de reserva (mínimo del 10% del presupuesto ordinario).
La Junta de Propietarios (arts. 13-18 LPH)
Es el órgano supremo de gobierno de la comunidad. Se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas. Los acuerdos se adoptan por distintas mayorías según la materia: unanimidad para modificar título constitutivo o estatutos, 3/5 para instalar ascensor, mayoría simple para acuerdos ordinarios. Cada propietario vota con su cuota de participación.
Gastos comunes y morosos (art. 21 LPH)
Las obligaciones de pago de gastos comunes son exigibles judicialmente mediante juicio monitorio (art. 21 LPH), acompañando certificación del acuerdo de la Junta y notificación al deudor. El piso o local queda afecto al pago de las cuotas adeudadas en la anualidad en curso y los 3 años anteriores (afección real, art. 9.1.e LPH), vinculando incluso a nuevos adquirentes.
Obras y modificaciones
Las obras necesarias de conservación son obligatorias (art. 10 LPH). Las obras de mejora requieren acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas. Las obras de accesibilidad (rampas, ascensores) son obligatorias cuando sean solicitadas por propietarios mayores de 70 años o con discapacidad, sin necesidad de acuerdo, cuando el coste no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes (art. 10.1.b LPH).
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Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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