Concepto de servidumbre
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (predio dominante), conforme al artículo 530 del Código Civil. Es un derecho real limitado que restringe el dominio del propietario del predio sirviente. Se regulan en los artículos 530 a 604 CC, constituyendo uno de los derechos reales más relevantes en la práctica inmobiliaria.
Clasificación de las servidumbres
Por su origen: legales (impuestas por la ley, arts. 549-593 CC), voluntarias (constituidas por acuerdo o testamento) y por prescripción (usucapión).
Por su contenido: positivas (permiten hacer algo en el predio sirviente) y negativas (prohíben al dueño del sirviente hacer algo que podría hacer sin la servidumbre).
Por su ejercicio: continuas (su uso es incesante sin necesidad de acto del hombre, como la de aguas o luces) y discontinuas (se usan a intervalos y dependen de actos del hombre, como la de paso).
Por su apariencia: aparentes (se anuncian por signos exteriores, como una ventana o camino) y no aparentes (no presentan indicio exterior).
Servidumbre de paso (arts. 564-570 CC)
El propietario de una finca enclavada (sin salida a camino público) tiene derecho a exigir paso por las fincas vecinas, previa indemnización (art. 564 CC). El paso debe darse por el punto menos perjudicial para el predio sirviente, y la anchura será la suficiente para las necesidades del dominante. Si la finca queda enclavada por venta, permuta o partición, el paso se debe por las fincas enajenadas o partidas (art. 567 CC), y en este caso no hay indemnización.
Servidumbres de luces y vistas (arts. 580-585 CC)
Regulan la apertura de huecos en paredes colindantes. El artículo 580 CC prohíbe abrir ventanas con vistas rectas (directas) sobre la finca del vecino a menos de 2 metros de distancia. Las vistas oblicuas requieren 60 centímetros (art. 585 CC). Los huecos de luces (que solo permiten paso de luz, no vistas) pueden abrirse en pared propia medianera con ciertas restricciones (art. 581 CC). Estas limitaciones se conectan con la normativa de urbanismo y las ordenanzas municipales.
Servidumbre de acueducto (art. 557 CC)
Todo el que quiera servirse del agua de que pueda disponer tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar (art. 557 CC). Esta servidumbre legal exige: que el dueño pueda disponer del agua, que demuestre la necesidad del paso y que indemnice al propietario del predio sirviente. Se aplica también a la conducción de aguas sobrantes y al desagüe.
Constitución de servidumbres voluntarias
Las servidumbres voluntarias se constituyen por título (contrato o testamento), debiendo constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para oponibilidad frente a terceros. También pueden adquirirse por prescripción (usucapión): las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por posesión de 20 años contados desde que el titular del predio sirviente tuvo conocimiento (art. 537 CC). Las discontinuas y no aparentes solo pueden adquirirse por título.
Extinción de las servidumbres (arts. 546-548 CC)
Se extinguen por: consolidación (reunión en una misma persona del dominio de ambos predios), no uso durante 20 años (art. 546.2 CC), renuncia del dueño del predio dominante, redención convenida, llegada del plazo o cumplimiento de la condición, y cuando los predios se colocan en posición tal que la servidumbre no pueda ejercitarse (aunque si luego se restablece la posibilidad, la servidumbre revive). La extinción por no uso se conecta con la prescripción como institución afín.
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Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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