Concepto y regulación del contrato de compraventa
El contrato de compraventa se define en el artículo 1445 del Código Civil: por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Es el contrato más frecuente en el tráfico jurídico y se regula en los artículos 1445 a 1537 CC. La compraventa mercantil se rige adicionalmente por los artículos 325 y siguientes del Código de Comercio.
Elementos esenciales: cosa y precio
La cosa debe ser determinada o determinable, lícita y existente (o de posible existencia futura, art. 1271 CC). Pueden venderse cosas específicas y genéricas, bienes muebles e inmuebles, derechos y cosas incorporales. No pueden venderse los bienes de dominio público ni los derechos personalísimos.
El precio debe ser cierto, determinado o determinable (art. 1447 CC). Puede fijarse por referencia a otra cosa cierta (art. 1447) o dejarse su señalamiento al arbitrio de un tercero (art. 1447 in fine). Si el precio se deja al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato es nulo (art. 1449 CC).
Obligaciones del vendedor
Entrega de la cosa (arts. 1461-1473 CC): el vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato, con todos sus frutos desde ese momento (art. 1468 CC). La entrega puede ser real, simbólica o mediante escritura pública (art. 1462 CC).
Saneamiento (arts. 1474-1499 CC): el vendedor responde del saneamiento por evicción (cuando se priva al comprador de la cosa por sentencia firme y derecho anterior a la venta, art. 1475 CC) y por vicios ocultos (defectos que hagan la cosa impropia para su uso o disminuyan su utilidad, art. 1484 CC). La acción por vicios ocultos caduca a los 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC).
Obligaciones del comprador
La obligación principal es pagar el precio en el tiempo y lugar fijados (art. 1500 CC). Si no se pactó lugar de pago, se realiza donde se haga la entrega de la cosa. El comprador debe también recibir la cosa, y su demora injustificada puede generar responsabilidad por los gastos de conservación.
Las arras: penitenciales, confirmatorias y penales
El artículo 1454 CC regula las arras penitenciales: si se entregan arras, cualquiera de las partes puede desistir del contrato, perdiendo el comprador las arras entregadas o devolviendo el vendedor el doble. La jurisprudencia distingue además las arras confirmatorias (señal de cumplimiento, se descuentan del precio) y las arras penales (cláusula penal compatible con la exigencia de cumplimiento). En caso de duda, el TS presume que las arras son confirmatorias. Esta figura se vincula con los principios generales de las obligaciones.
Doble venta (art. 1473 CC)
Si una misma cosa se vende a dos compradores distintos, el artículo 1473 CC establece reglas de preferencia: en bienes muebles, prevalece quien primero tome posesión de buena fe; en inmuebles, quien primero inscriba en el Registro de la Propiedad; en defecto de inscripción, quien primero tome posesión de buena fe; y en último lugar, quien presente título de fecha más antigua.
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Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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