Retracto Legal en el Derecho Civil Español: Tipos, Plazos y Ejercicio
El retracto legal es el derecho que la ley concede a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador en una compraventa ya consumada, adquiriendo la cosa vendida por el mismo precio y condiciones. Está regulado en los artículos 1521 a 1525 del Código Civil como modalidad del derecho de adquisición preferente, junto con el tanteo y la opción.
Concepto y fundamento
El artículo 1521 CC define el retracto legal como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Su fundamento varía según la modalidad: puede ser la consolidación del dominio (retracto de comuneros), la protección del arrendatario (retracto arrendaticio), la evitación del minifundio (retracto de colindantes) o el interés público.
Retracto de comuneros
El artículo 1522 CC reconoce el retracto de copropietarios: cuando un comunero vende su cuota a un extraño, los demás copropietarios pueden retraer la parte vendida. Si son varios los que quieren retraer, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. Este retracto se fundamenta en el interés de consolidar el dominio y evitar la entrada de extraños en la comunidad. La relación con el régimen de transmisión de bienes es directa.
Retracto de colindantes
El artículo 1523 CC establece el retracto de colindantes para fincas rústicas cuya cabida no exceda de una hectárea. Los propietarios de terrenos colindantes tienen derecho de retracto cuando la finca se venda a un extraño. Su finalidad es combatir el minifundismo y favorecer la concentración parcelaria. No procede si el colindante ya posee fincas de extensión suficiente.
Retracto arrendaticio urbano
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce en su artículo 25 el derecho de tanteo y retracto del arrendatario de vivienda. El arrendatario tiene derecho de tanteo (preferencia antes de la venta) durante 30 días naturales desde la notificación, y de retracto (subrogación tras la venta) durante 30 días naturales desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que el arrendatario tenga conocimiento de la venta.
Retracto arrendaticio rústico
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos reconoce en su artículo 22 el derecho de tanteo y retracto del arrendatario rústico. El tanteo debe ejercitarse en 60 días hábiles desde la notificación fehaciente, y el retracto en 60 días hábiles desde la notificación fehaciente de la transmisión.
Plazo de ejercicio del retracto legal
El artículo 1524 CC establece que el retracto legal debe ejercitarse dentro de los 9 días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y en su defecto desde que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la venta. Este brevísimo plazo es de caducidad (no de prescripción), por lo que no admite interrupción. Los retractos especiales (arrendaticio, rústico) tienen plazos propios que prevalecen sobre el general.
Requisitos para el ejercicio
El retrayente debe consignar el precio de la venta al ejercitar el retracto, acreditando su capacidad económica para sufragar la totalidad de la operación. Debe subrogarse en las mismas condiciones del contrato original: precio, forma de pago y demás estipulaciones. No cabe el retracto parcial: debe retraerse la totalidad de lo vendido. Si concurren varios retractos legales sobre la misma venta, el artículo 1524 párrafo 2º CC establece un orden de preferencia: el retracto de comuneros prevalece sobre el de colindantes.
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Estudiante de Derecho en UNIR y fundador de EstudiaDerecho.es.
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